رمزگشایی اجاره های ۴۰ میلیونی پاساژ علاءالدین
نوشته شده توسط

رمزگشایی اجاره های ۴۰ میلیونی پاساژ علاءالدین

جمعه ۱۲ دی ماه بود که ماموران شهرداری یورشی جانانه را به سمت پاساژ علاءالدین آغاز کردند و طی آن اقدام به تخریب دو طبقه در این پاساژ نمودند. در واقعه طبقه هفتم و همچنین منفی سه (زیر زمین) این پاساژ توسط ماموران خدوم شهرداری تخریب شد! استدلال شهرداری برای چنین اقدامی، ساخت بدون مجوز این دو طبقه اعلام شد اما بر اساس گزارش های رسیده و اعلام کسبه، در زمان افتتاح این طبقات، مهمانی کاملی به راه بوده و حتی ناهار نیز در محل پاساژ برای مهمانان سرو می شده! اصولا ساخت اماکن بدون مجوز هم تقریباً هیچگاه اینگونه عملیات تخریبی را به دنبال نداشته در حقیقت منش شهرداری ها در برخورد با این گونه اقدامات جریمه های چند میلیونی یا حتی چند میلیاردی است. این اطمینان از عدم تخریب را در سخنان مالک پاساژ نیز می توان جستجو کرد که به گفته مالکان سرقفلی ها، مالک پاساژ تصریح کرده بوده که در صورت تخریب این مغازه ها ریش های خود را خواهد تراشید! چند روز پس از این ماجرا کسبه متضرر با نصب پلاکاردهایی به اعتراض عجیبی روی آورند، در این پلاکاردها به اجاره های ۳۰ تا ۴۰ میلیونی و حتی فروش خط تلفن های ۱ میلیون تومانی اشاره شده است اما بهتر است بررسی کنیم که آیا این گفته حقیقت دارد یا نه؟ من در این خصوص با یکی از دوستان وکیلم که در این باره تجربه های کاری داشته صحبت کردم و از او پرسیدم که آیا امکان اخذ چنین کرایه هایی وجود دارد؟ از او در مورد عمل شهرداری و عجیب بودن آن نیز سوال کردم که بهتر است در ادامه مطلب پاسخ چنین سوالاتی را جستجو نمایید.

تمام ارقام و قیمت های مندرج در این بررسی فرضی بوده و هیچگونه سندیتی ندارد

شهردای و عملیاتی کم سابقه

ایمنی، ایمنی، ایمنی! حرفی بی معنی در میان ایرانیان! بی توجهی به ایمنی چیزی نیست که بخواهیم مسئولان کشوری را بی توجه به آن بدانیم. بی توجهی و سهل انگاری در ایمنی ریشه در فرهنگ ما ایرانی ها دارد و نمود واضح آن در روش رانندگی ما کاملاً آشکار است و آمار اسف بار تلفات تصادفات، که نام ایران را در میان سه کشور پیشرو در مرگ و میر جاده ای قرار می دهد، دلیلی مبرهن بر این موضوع است. این عدم رعایت ایمنی در بسیاری از حرفه ها وجود دارد و قابل انکار هم نیست.

Jomhori Fire

در تاریخ ۲۹ دی ۱۳۹۲ بود که در خیابان جمهوری کارگاهی در ساختمانی ۵ طبقه دچار حریق شد و طی آن دو کارگر زن از ساختمان به پایین سقوط کردند. در آن زمان شهرداری و ساختمان و وضعیت کاری کارگران به چالش کشیده شد و در فضای مجازی بحث های زیادی در این باره بالا گرفت. شاید بتوان آن حادثه را درس عبرتی برای شهرداری دانست تا در زمینه ایمنی ساختمانها و بویژه ساختمانهای شلوغ و پر رفت و آمد سخت گیری بیشتری لحاظ کند به خصوص اینکه این پاساژ چندین بار دچار آتش‌سوزی شده و آتش‌نشانی آنرا غیر ایمن معرفی کرده است. آخرین مورد آتش‌سوزی در این پاساژ در تیر ۱۳۹۳ روی داد. اقدام قاطع شهرداری حداقل این احتمال را ایجاد می کند که بالاخره یک نهاد در کشور و آنهم در تهران که بر روی بزرگترین گسل های جهان قرار گرفته و جمعیتی اشباع شده دارد، مسئولانه برخورد کرده است.  البته دلایل پنهان دیگری هم توسط بسیاری دایی جان ناپلئون ها عنوان می شود مثلاً آنها اعلام می کنند که ممکن است مشکلات و اختلافات سیاسی که احتمال آن ضعیف است دلیل چنین برخوردهایی باشد یا اینکه به اختلافات مالی اشاره می کنند که البته باید منتظر ماند و دید در آینده چه اتفاقی رخ خواهد داد.

علاءالدین و چراغ جادو!

گران فروشی و کم فروشی اذعان کسبه ی مال باخته علاءالدین در پلاکاردهای نصب شده در اعتراضات چند روز پیش بود. این پاساژ یکی از تاثیرگذار ترین بورس های ایران محسوب می شود و مرا شدیداً به یاد جمشید بسم الله می اندازد، فردی که بر چارپایه ای در میدان فردوسی قیمت روز دلار را تعیین می کرد! تاثیر بازار علاءالدین بر روی کالاهای دیجیتال به حدی است که حنی قاچاچیان وارد کننده تلفن همراه و دیگر محصولات دیجیتال نرخ گذاری خود را بر اساس نرخ این پاساژ تعیین می کنند.

alaedin 2

در واقع این پاساژ قیمت گذاری خود بر کالا را به دیگر بازارهای استانها و شهرهای مختلف تحمیل و از آنجاست که دیگر کسبه حتی قاچاقچیان سعی می کنند کالای خود را با کمی قیمت پایین تر نسبت به این پاساژ بفروشند و خود را به عنوان فروشنده ارزانتر از بازار معرفی کنند. فراموش نمیکنم که گوشی خودم رو از یکی از بازارهای مرزی تهیه کردم که تا ۲۰۰ هزار تومان ارزونتر از بازار علاءالدین بود! برای گوشی های پرچم دار تازه وارد و حتی کالاهای لوکس مانند آی فون این افزایش قیمت بسیار بیشتر از این حرفهاست که ممکن است حتی آن را باور نکنید چرا که حس گذاشتن چنین کلاه گشادی بر سر، دیوانه کننده است! علاءالدبن بازاری جادویی است و حقیقتاً که این نام برازنده ی این پاساژ است. متاسفانه مردم ما نیز در این زیاده خواهی مالکان و کسبه نقش اصلی را بازی می کنند. اعتبار بخشی به چنین بازارهایی تنها و تنها از طریق مردم و خرید آنها صورت گرفته و اینجاست که جمله از ماست که بر ماست بکار می آید تا از اضافه گویی پرهیز کنیم.

alaedin

اجاره های ۳۰ و ۴۰ میلیونی

حقیقت یا دروغ؟! این اولین حرفی است که با دیدن این جمله در یکی از پلاکاردهای کسبه دیدم، به ذهنم خطور کرد. اما با پرس و جو از یکی از دوستان وکیلم به حقایقی جالب رسیدم که قابل تامل بود. اول اینکه باید اشاره کنم مالکیت مغازه های این پاساژ بصورت سرقفلی واگذار می شود. اما سرقفلی چست؟ سرقفلی نه اجاره است و نه فروش! در واقع مالک اصلی در ازای حق کسب و کار مغازه خود را به دیگری واگذار می کند. بر این اساس این مغازه دو مالک پیدا می کند، مالک اصلی و مالک سرقفلی. مالک سرقفلی درصد زیادی از قیمت مغازه را به مالک اصلی پرداخت می کند و بعد از آن اجاره ای را نیز سالانه به مالک پرداخت می کند که بسیار جزئی است. مثلا ممکن است شما مغازه ای ۲۰۰ میلیونی را یا ۱۲۰ میلیون تومان بصورت سرقفلی خریداری نمایید و ماهانه ۵۰ هزار تومان به مالک پرداخت نمایید. البته اگر روزی یخواهید این مغازه را سند دار کنید مجبورید کل مغازه را به قیمت روز خریدارای نمایید. سرقفلی محدودیت های بسیار زیادی دارد که مثلاً شما را از خرید و فروش مغازه منع می کند و حتی اجاره آن مغازه نیز باید با اجازه رسمی ملاک اصلی انجام گیرد و مالک اصلی نیز تنها با تغییر قرارداد امکان چنین کارهایی را به شما می دهد در واقع می توان گفت بجز کسب و کارتان تمام چیزی که مربوط به آن مغازه می شود در گروگان مالک اصلی است. البته برخی قراردادهای نادر وجود دارد که اجازه های محدودی به خریدار سرقفلی، مانند اجاره دادن، داده می شود اما چنین قراردادهایی نادر است، بویژه در مورد پاساژ و مراکز خرید پر تردد.

حقیقت اول: بسیاری از کسبه علاءالدین قرارداد خود را قبلاً منعقد کرده اند (ابتدای کار پاساژ) لذا اجاره هایی که پرداخت می کنند بسیار ناچیز است. پس نمی توان گفت تمام کسبه این بازار اجاره های هنگفت پرداخت می کنند مثلا ممکن است ماهانه ۵۰ یا ۱۰۰ هزار تومان اجاره برای آنها در نظر گرفته شده باشد! شاید باور نکنید اما چنین ارقامی ممکن است صحت داشته باشد چرا که قراردادهای سرقفلی چندین سال پیش بسته شده اند.

حقیقت دوم: اجاره های سرقفلی معمولاً سالانه اخذ می شوند. در واقع اجاره از سود فروش شما اخذ می شود و معمولاً در پایان یکسال قرارداد گرفته می شود و در صورت عدم پرداخت (به گفته بازاری ها شما نتوانستید کسب و کار خود را راه بیندازید) شما باید مغازه را تخلیه کنید و طبق قانون معادل پول شما باید به نرخ روز عودت داده شود و شما ملک را تخلیه نمایید. که در پاساژی مانند علاءالدین که طالب زیاد دارد ممکن است براحتی اجرایی شود اما در پاساژ های خلوت تر معمولا مالکین به تفاهم می رسند و تخلیه ای در کار نخواهد بود. در اینجا می توان گفت که احتمالاً اجاره ای ۳۰ و ۴۰ میلیونی که مال باختگان به آن اشاره می کنند اجاره سالانه است در واقع هرکدام از کسبه ای که قرارداد جدید منعقد می کنند ماهانه ۲.۵ تا ۳.۵ میلیون تومان اجاره بها باید پرداخت کنند که سالانه ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان می شود. البته برخی اصرار بر ماهانه بودن چنین اجاره هایی دارند و حتی جایی بر اجاره ۱۱۰ میلیونی اشاره شده بود که بسیار غیر قابل باور هستند. اگر شما مستنداتی از چنین اجاره های گزاف غیر واقعی دارید خوشحال می شویم در نظرات آن را معرفی نمایید. البته منظور از مستندات شنیده ها و گفته های سایت های مختلف نیست چرا که تجربه شده چنین خبرها و اطلاعاتی به هیچ وجه اعتبار ندارند. به هر حال این یک فرضیه است ولی فرضهایی دیگری نیز وجود دارد مثلاً اگر فرض کنیم که تنها منبع در آمد کاسب کار، فروش گوشی باشد و روی هر گوشی نیز ۱۰۰ هزار تومان کشیده شده باشد، روزانه باید حداقل ۱۴ گوشی توسط کاسب به فروش برسد تا بتواند ماهانه چنین درآمدی را کسب کند و ۴۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند که خیلی هم بعید نیست بویژه اینکه برخی از این کسبه وارد کننده گوشی نیز می باشند. از طرفی بسیاری کسب درآمد برای پرداخت چنین اجاره بهایی را کلاه برداری می دانند و بر واقعی بودن آن تاکید می کنند. برخی نیز تصریح می کنند که مغازه های تازه ساخته شده بصورت قسطی فروش رفته و این ۳۰ و ۴۰ میلیون مربوط به اقساط ملکیت سرقفلی است. باید منتظر ماند و دید در آینده چه اتفاقی رخ خواهد داد و چه حقایقی در این خصوص افشا خواهد گردید.

حقیقت سوم: اگرچه شاید این کسبه سندی دریافت نکرده باشند اما قطعاً قرارداد دستی سرقفلی فی ما بین آنها منعقد شده است. تمام این کسبه به راحتی می توانند با توجه به اعتبار امضای مالک پاساژ و شاهدین برای عودت مال خود اقدام کنند. اما حقایقی پشت پرده وجود دارد که آنها فعلاً صحبتی از آن نمی کنند. مثل می توان به همان اختلافات مالی شهرداری و مالک اشاره داشت. از نظر ایمنی هم مالک پاساژ می تواند خواسته های شهرداری را برآورده سازد اما از چنین اقدامی طفره می رود. پس مالکین مال باخته در اعتراض های خود به دنبال عودت مال نیستتند بلکه به دنبال ایجاد تحرک در اقدامات مالک پاساژ هستند تا سریعتر بتوانند به مغازه های خود بازگردند. این اقدامات شامل تفاهم با شهرداری و همچنین بازسازی غرفه های کسبه می باشد.

Share on Facebook۲Share on Google+۰Pin on Pinterest۰Share on LinkedIn۰Tweet about this on Twitter
0 ۲ 15540 ۲۶ دی ۱۳۹۳ گزارش دی ۲۶, ۱۳۹۳

2 نظر

  1. هادی

    حقیقت چهارم: شما اصلا از بازار و قیمت اجاره های مغازه سر رشته ای ندارید
    وقتی ما توی مرکز شهر تبریز بابت مغازه ۳۰ متری ماهانه ۱۵ میلیونی میدیم
    پس مکانی مثل علاالدین که مرکز موبایل ایران هستش اجاره های ۳۰-۴۰ میلیونی کاملا واقعی میشن

    پاسخ
  2. دنبالک: قیمت بازار علاالدین - سایت قیمت

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

اشتراک ایمیلی

جدیدترین مطالب پارسیش را در ایمیل خود داشته باشید.

فیس‌بوک

پربیننده‌ترین‌ها

منتخب سردبیر

آخرین مصاحبه‌ها

حمایت می کنیم

نماد اعتماد